店铺利益点4-6个字,店铺利益点六个字?

先跟大家普及一下,在上海投资购买商铺跟住宅政策是不一样的,无需上海户口,无需上海社保,不限购不限贷,更不限套数,只要你是中国公民就可以买,如果外国籍,或是港澳台人士,是不能以个人名义购买商业类房产(如商务公寓、商铺、写字楼等),如需要可以用公司名义购买。

商铺是一个高投资高风险的项目,也是一个具有周期特性,中长线的投资产品。俗话说商铺是越老越值钱,不要期望短时间内一两年就能有很高的获利。

既然是中长线投资,那投资的未知风险就会很大,所以投资商铺怎样才能赚钱?牢记以下几点,每一点都至关重要,让你的商铺投资稳赚不赔。

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一:考察周边的市政规划、居住氛围、居住人群、人流情况以及消费习惯

如果是社区商铺,一定要参考住宅的规模与价格,用住宅单价来评估业主的情况与消费力,这是最为简单也是最为有效的一种方法,这里特别强调一下,如果高端的社区配套商业,建议大家不要去碰,记住三个字“接地气”很重要,时间关系我就不做详叙了,大家可以找我私信交流。如果你在开发初期买的铺,那整个社区的人口入住可能就比较缓慢,最好找那种刚需盘,价格适中,周边的学区,商业,医院配套都比较完善的,这种入住率跟入住时间就会比较快,那你的商铺的养铺期就越短。

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二:调查市场租金,大致估算投资回报率

我在这里把商铺回报率的算法跟大家普及一下(税后月租金-每月物业管理费)??12=年租金收入,然后年租金收入?购买商铺总价=年投资收益率,反之,用购买商铺总价?年租金收入=投资回收年限。如年回报率能达到5%—7%之间,该商铺即值得投资,而高于8%的年回报率,自然是更好的。

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三:二手存量商铺除外,如果买的是一手商铺

首先看开发企业品牌,以及物业品牌,如果前期有运营公司,也要看运营公司的品牌,考察这三个品牌的实力,因为这三个品牌直接决定你物业的养铺期,有实力的开发品牌可能就2-3年就完成了养铺期,而有些项目可能需要5年以上。如果是期铺还有看项目的预售许可证。

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四:注意区域内商铺的总量和增量

目前,随着城市化进程的加快,在各地旧城区改造中出现不少新建的商业街市,但一些地方商业街规模过大,商铺总量与当地购买力的数量不相适应,导致商铺空置率上升,使商铺局部总量供求关系失衡,物以稀为贵,如果一定范围内商铺总量过大,那价值就会下降。较多的投资者投资商铺是为了获得商铺租金收益而非自用,如果区域内商业人均配比过大的时候,就很有可能找不到求租对象,可能面临较长时间的空置,较为合理的人均商业面积:一线城市应为1平方米,二线城市0.75平方米,三线城市0.5平方米。

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五:考察商铺所在商铺的种类和规模

所谓种类,是指所投资的商业圈是否是一个集娱乐、购物、餐饮为一体的综合商业圈。往往是综合性的商业圈才容易吸引消费者,并迅速成为新的商业中心。举个例子,就拿上海的新天地来说,新天地有较大规模且独立的商业综合体,那围绕商业综合体的分支小路沿街铺,就可以投资购买,有这些大的商业中心作为辅助,你只要做一些差异化,避免正面竞争的业态即可,还有一点一定要注意规模,所谓规模,指的是商业圈不能太小,要有一定的规模,从而形成一个良好的一个商业氛围。

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六:严格界定使用面积与建筑面积,仔细研究商铺与物业的管理合同

在投资购买商铺时,一定要提前了解到商铺的得房率,实际交房的时候一定要测量精准,如果是一手商铺,根据产权证上的面积,是可以找开发商多退少补的,得房率自然是多多益善,如果另有赠送的使用面积当然更好,还有就是层高,也是必须重视参考的一项,如果层高较高,可以隔两层,那恭喜你。

再就是商铺的物业管理,这个是购买者或经营者与物业的开发管理分歧最大,最繁琐的环节之一,许多纠纷都集中体现在商铺的物业管理上,同时这也是广大消费者在购买商铺时极易忽略的环节。一定要在事前仔细研究物业管理合同,特别是统一运营管理的商场铺,要注意配套设施的分户独立性,要注意是否有独立的水表,电表及其他必备的独立设施。避免因为共用诸如一个大电表而无法分户,造成不必要的额外费用纠纷和增大不必要的投资成本。并在合同中明确约定水、电、气等的收取、分摊、使用等事项,事后如果出现纠纷,应与物业管理方协商解决。

关于跟运营管理公司的注意事项,我下次再拿出来单独讲讲,都看到这里了点个“赞”加个“关注”再走吧!我会不定时更新商业方面的干货知识。

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